Eigentumswohnung kaufen: Was musst du beim Wohnungskauf beachten?

Die Vorbereitung

Ein Wohnungskauf ist oft eine hohe Investition und mit entsprechenden Kaufnebenkosten verbunden. Daher solltest du zunächst intensiv recherchieren und dich in die Thematik einarbeiten. Über eine Wohnung gibt es weit mehr zu wissen als Lage, Bausubstanz und Lichtstimmung. Du solltest auch die wirtschaftlichen Parameter kennen. Darunter fallen beispielsweise Demografie, Nachfrage und Kaufkraft.

Sieh dir – solltest du dein Wohneigentum zukünftig außerdem vermieten wollen – auch den Mietspiegel der Kommunen an und beachte, wie deine Eigentumswohnung verwaltet ist, denn das kann gravierende Folgen haben und beispielsweise zu Sonderzahlungen oder einem Wertverlust der Wohnung führen.

Wichtige Dokumente

Du hast im Zuge der Interessenbekundung schon zahlreiche Dokumente und Informationen zum Kaufobjekt erhalten? Sehr schön. Nur welche davon sind überhaupt wichtig? Neben dem Grundbuchauszug und den Grundrissen musst du dir bei einer Eigentumswohnung vor allem die Teilungserklärung beziehungsweise die Gemeinschaftsordnung genauer ansehen. Dort ist vermerkt, was in der Liegenschaft zum Sondereigentum (also zu deiner zukünftigen Wohnung) und was zum Gemeinschaftseigentum gezählt wird. Außerdem gehen aus diesem Dokument auch deine Rechte und Pflichten als zukünftiger Eigentümer hervor.

Vor dem Kauf solltest du unbedingt die Wirtschaftspläne und die Jahresabrechnungen der letzten vier bis fünf Jahre sichten, um einen Eindruck von der finanziellen Lage der Wohnungseigentümergemeinschaft zu bekommen. Nicht immer liegen alle Unterlagen vor, was dich stutzig machen sollte. Dann gilt es, nachzufragen, warum die Dokumente nicht vorliegen. Wurden Beschlüsse nicht umgesetzt? Ist ein Miteigentümer zahlungsunfähig?

Frag dich auch, ob für Zustand und Alter des Gebäudes eine entsprechende Erhaltungsrücklage vorhanden ist. Wie hat sich das Hausgeld entwickelt? Gibt es Erhöhungen, die nicht plausibel erscheinen? Sind die Abrechnungen sachlich wie rechnerisch korrekt oder wirken diese nachlässig erstellt und zusammengewürfelt? Sollte Letzteres der Fall sein, hak bitte nach.

Wer verwaltet die Eigentümer?

Es ist auch von Interesse, wie lange die aktuelle Verwaltung schon für diese Eigentümergemeinschaft tätig ist. Wechselt die Wohneigentums(WEG)-Verwaltung jedes Jahr und sind Anfechtungsklagen die Regel, ist Vorsicht geboten. Relevant ist außerdem der Verwaltervertrag, der die Kompetenzen und Aufgaben des WEG-Verwalters im Detail regelt.

Wenn du in Erfahrung gebracht hast, wer die Immobilie verwaltet, kannst du dir im besten Fall auch einen Eindruck über mögliche Referenzobjekte machen. Wenn du diese zum Beispiel auf der Website des Verwalters findest oder sie in der Nachbarschaft liegen und gepflegt aussehen, ist das ein gutes Zeichen.

Vorsicht bei der Kontoführung

Ganz entscheidend und unabhängig davon, ob du vermieten oder die Immobilie selbst nutzen möchtest, ist die Art der Kontoführung. Es müssen WEG-Eigenkonten sein. Viele WEG-Verwaltungen verwahren die Gelder der Eigentümer allerdings nach wie vor auf sogenannten Treuhandkonten. Seit 2007 entspricht diese Kontoart nicht mehr dem Prinzip der "ordnungsgemäßen Verwaltung".

Warum nicht? Geht eine Verwaltung insolvent, wird das Geld auf der Rücklage dem Vermögen des Verwalters zugerechnet, nicht den Wohnungseigentümern. Im Verwaltervertrag findest du oft einen Hinweis, wie das für deine Wohnung geregelt ist. Alternativ kannst du auch den Verwaltungsbeirat fragen. Kennt dieser den Unterschied zwischen den Kontoarten nicht, ist das kein allzu gutes Zeichen.

Wer vermieten möchte, muss doppelt hinsehen

Nicht alle Nebenkosten sind auf Mieter umlegbar. Das monatlich zu entrichtende Hausgeld setzt sich beispielsweise aus unterschiedlichsten Positionen zusammen. Besonders die Zuführung zur Erhaltungsrücklage, welche für Reparaturen, Sanierungen und Wartungen angespart wird, ist oft nicht niedrig. Diese Beiträge trägt allein der Vermieter. Steigt die monatliche Zuführung, wird die Vermietung unattraktiv, weil die Rendite nicht mehr stimmt.

Noch ungünstiger ist es für Kaufinteressenten, wenn jahrelanger Sanierungsstau auf eine inkompetente Verwaltung trifft und eine Sonderumlage nötig macht. Dann sind direkt mehrere tausend Euro fällig, weil die ausufernden Kosten ansonsten nicht gedeckt werden können. Folglich ist es wichtig, dass eine Immobilie vorausschauend verwaltet wird. In der Praxis sieht es da aber leider manchmal anders aus.

Die Miteigentümer – entschieden wird gemeinsam

Desinteressierte Miteigentümer, die keine Beschlüsse zu wichtigen Instandsetzungen fassen wollen; Mehrheitseigentümer, die mit ihrer Stimmenmehrheit entweder alles blockieren oder abnicken: Alles, wirklich alles, ist auf Eigentümerversammlungen möglich. Das kann frisch gebackene Wohnungseigentümer überraschen.

Aus den Protokollen oder der Beschluss-Sammlung geht hervor, wie viel Zeit in den Versammlungen mit kleinen Nichtigkeiten oder wirtschaftlich wichtigen Fragen verbracht wird. Sollten Beschlussfassungen immer wieder aufgeschoben werden, solltest du hellhörig werden. Frag dann bei dem Verkäufer oder Makler gezielt nach und zeig so, dass du dich eingelesen hast. Es lohnt sich!