Wohnungssuche: Was Vermieter wollen

Wer in Deutschland eine Mietwohnung sucht, ist nicht zu beneiden. Insbesondere in den Metropolen und in Universitätsstädten treffen viele potenzielle Mieter auf viel zu wenig Wohnraum. Nach Schätzung der Immobilienwirtschaft könnten bis zum Jahr 2027 bis zu 830.000 Wohnungen fehlen. Inseriert ein Eigentümer drei Zimmer mit Küche und Bad in einer deutschen Großstadt, kann er schon wenige Minuten später mit einem vollen E-Mail-Postfach rechnen. Wie sticht man dennoch hervor? ZEIT ONLINE hat mehrere Menschen und Institutionen gefragt, die wissen, was Vermieter wollen – darunter ein privater Eigentümer, der 38 Wohnungen in Nordrhein-Westfalen vermietet, die Hamburger Maklerin Anika Schönfeldt-Schulz, der Professor für Immobilienmarketing Stephan Kippes und Deutschlands größter Vermieter, die Vonovia.

1. Bewerben Sie sich möglichst auf Wohnungen, die nicht viel mehr als ein Drittel Ihres Nettoeinkommens im Monat kosten – auf keinen Fall aber mehr als die Hälfte. "Sonst bekommen Vermieter schnell Zweifel, ob sich der Interessent die Wohnung wirklich leisten kann", sagt Maklerin Anika Schönfeldt-Schulz. Den meisten Eigentümern geht es vor allem darum, dass die Miete jeden Monat verlässlich auf ihrem Konto eingeht. Ist in Ihrer gewünschten Gegend keine Wohnung in dieser Preisklasse, schauen Sie sich mal in angrenzenden Vierteln um. "In Hamburg, aber auch in anderen Städten sind die Unterschiede bei Nachfrage und Preis zwischen den Stadtteilen teilweise eklatant", sagt Schönfeldt-Schulz. So liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für eine Mietwohnung in Winterhude oder Eppendorf bei etwa 16 Euro, nebenan in Barmbek-Nord oder Alsterdorf sind es nach Zahlen von ImmoScout direkt zwei Euro weniger.
2. Überfrachten Sie Ihre erste Anfrage nicht mit Informationen. "Ich habe es als Vermieter selbst schon erlebt, dass Interessenten weitreichende Steuerunterlagen mitgeschickt haben", sagt Immobilienexperte Stephan Kippes. Was stattdessen in die erste Kontaktaufnahme sollte: eine freundliche Anrede, wer man ist, wie viel man ungefähr verdient und warum man umzieht. Und vielleicht noch ein paar nette Worte zur Wohnungsannonce, etwa zum großen Balkon, der auf den Fotos schön zur Geltung kommt. Viel mehr als ein Dreizeiler muss es nicht sein.
3. Vermeiden Sie peinliche Copy-Paste-Fehler. Wer täglich ein Dutzend Anfragen an Vermieter schickt, kann und will nicht in jeder Nachricht individuell auf jede Eigenheit der inserierten Wohnung eingehen. Das muss auch gar nicht sein. Nur sollte in Ihrer Anfrage aus der Vierzimmerwohnung auch kein Reiheneckhaus werden. Sonst wirkt Ihr Interesse von Beginn an halbherzig.
4. Nennen Sie eher belanglose Gründe für Ihren Umzug. "Wir hätten gern ein Zimmer mehr" oder "Ihre Wohnung liegt nah an meiner Arbeit" sind unverfängliche Argumente. Schimpfen Sie besser nicht auf Ihren bisherigen Vermieter, so gerechtfertigt es auch sein mag. Und klagen Sie auch nicht über den Schimmelbefall in Ihrer jetzigen Wohnung. Vermieter sind empfindsame Wesen, die bestimmte Reizwörter schnell abschrecken: Der Schimmel könnte auch durch den Mieter verschuldet sein, das schlechte Verhältnis zum aktuellen Vermieter genauso.
5. Überlegen Sie sich bei manchen Berufen gut, ob Sie diese dem Vermieter mitteilen. "Bei Juristen oder Lehrern habe ich das Vorurteil, dass sie gerne streiten oder besserwisserisch sind", sagt der Vermieter aus NRW. Falsche Angaben zu Ihrem Job sollten Sie zwar nicht machen, aber vielleicht gibt es die Chance, anders zu formulieren, was Sie beruflich machen. Eine in einem Konzern angestellte Juristin könnte ihren Jobtitel nennen, etwa Compliance Officer, der Lehrer stellt sich einfach als Beamter vor. Ganz verschweigen lässt sich Ihr Beruf womöglich nicht, schließlich müssen Sie zu einem späteren Zeitpunkt auch Gehaltsabrechnungen vorlegen – aber dann haben Sie bestenfalls schon einen guten, persönlichen Eindruck beim Eigentümer gemacht.
6. Falls Sie handwerklich begabt sind, machen Sie daraus kein Geheimnis. Wären Sie dazu in der Lage, den kaputten Fenstergriff selbst auszutauschen, ist das für den Vermieter ein Pluspunkt. Denn er will möglichst wenig Stress und spart sich dann, einen Handwerker kommen zu lassen. Lügen sollten Sie auch an dieser Stelle nicht, aber die Wahrheit ist manchmal ein dehnbarer Begriff: Vielleicht ist ja Ihr Onkel gelernter Klempner und könnte im Zweifel aushelfen.
7. Handelt es sich um Ihre erste Wohnung, lassen Sie sich von Ihrem Vater oder Ihrer Mutter zur Besichtigung begleiten. "Das macht auf mich immer einen guten Eindruck und gibt mir das Gefühl von Sicherheit", sagt der Vermieter aus NRW. Das gilt vor allem dann, wenn Mama oder Papa im Zweifel zahlt: Für Studierende oder Auszubildende, die kein oder nur ein geringes eigenes Einkommen haben, können die Eltern eine schriftliche Bürgschaft ausstellen oder sich selbst als Mieter in den Mietvertrag eintragen lassen. Natürlich gehen sie damit auch ein Risiko ein: Kann ihr Kind seine Miete nicht zahlen, müssen sie die Kosten übernehmen.
8. Kommen Sie pünktlich zur Besichtigung. "Ich vergebe grundsätzlich jeden Termin zweimal, weil die Hälfte der Interessenten erfahrungsgemäß nicht erscheint oder ihnen zwei Tage später einfällt, dass sie nicht kommen konnten und einen neuen Termin brauchen", sagt der Vermieter. Dieses Phänomen beobachte er bei kleinen wie großen Wohnungen und bei potenziellen Mietern über sämtliche Gesellschafts- und Einkommensschichten hinweg. Auf Nachrichten eines vermeintlichen Interessenten, der einmal unentschuldigt nicht erschienen ist, antworte er generell nicht mehr. Auch die Wohnungsunternehmen mögen es gerne verbindlich: "Sind Sie verhindert, sagen Sie bitte per Mail ab", heißt es bei der Vonovia.
9. Achten Sie vor der Besichtigung darauf, dass Ihre Schuhe sauber sind und nutzen Sie die Fußmatte. Klingt spießig, aber sehen Sie es mal so: Vermieter haben Hunderte Bewerber vor der Nase, irgendwie müssen sie diese Zahl möglichst effizient reduzieren. Makler und Vermieter achten darauf, wie ein potenzieller Mieter mit der Wohnung umgeht. Einmal habe sich ein Interessent während der Besichtigung auf die Couch des bisherigen Mieters gesetzt, sagt der Vermieter aus NRW. "Das geht gar nicht."
10. Übertreiben Sie es nicht mit kritischen Fragen beim Rundgang durch die Wohnung. Einer Vermieterin ist vor allem daran gelegen, wenig Stress mit ihrem Mieter zu haben. Will er ganz genau wissen, ob die Dunstabzugshaube wirklich funktioniert oder das Fenster im Schlafzimmer im Winter beschlägt, könnte das abschreckend wirken. Es ist ihr gutes Recht, das alles zu wissen? Natürlich ist es das. Aber das steht zum Glück ohnehin so im Gesetz: Das Mietrecht in Deutschland gilt als mieterfreundlich. Funktioniert etwas nicht so, wie es sollte, haben Mieter nach dem Einzug einen Anspruch darauf, dass die Mängel in der Wohnung beseitigt werden. Wollen Sie es dennoch unbedingt wissen, fragen Sie lieber die Menschen, die jetzt in der Wohnung leben.
11. Ein bisschen Schauspielerei schadet nicht. Falls Sie sich vorstellen können, in die soeben besichtigte Wohnung einzuziehen, seien Sie möglichst enthusiastisch. Der Makler hat genau wie die Vermieterin ein Interesse daran, die Wohnung schnell zu vermieten. Wer sich keine Bedenkzeit erbittet, sondern direkt ein ernsthaftes Interesse bekundet, landet in der Gunst des Gegenübers weiter oben. Absagen können Sie später immer noch, solange Sie keinen Mietvertrag unterschrieben haben.
12. Schicken Sie dem Makler oder der Vermieterin spätestens am Tag nach der Besichtigung alle erbetenen Unterlagen – oder bringen Sie diese schon zum Rundgang durch die Wohnung mit. Manche Vermieter mögen lieber eine Mappe mit ausgedruckten Unterlagen, andere bevorzugen die digitale Variante. Was Ihrem Gegenüber lieber ist, können Sie vor der Besichtigung erfragen. Große Wohnungsunternehmen wie die Vonovia haben eigene Apps, in denen Interessenten die Unterlagen hochladen können.
13. Machen Sie auf sich aufmerksam. "Neben den üblichen Unterlagen wie der Selbstauskunft macht auch eine Kurzbewerbung mit Foto und Infos zur Person einen sympathischen Eindruck", sagt Maklerin Schönfeldt-Schulz. Haben Sie ein ungewöhnliches Hobby, mit dem Sie auffallen (und das bestenfalls nicht die Wohnung Ihres Vermieters in Mitleidenschaft ziehen wird)? Dann ist dies der richtige Ort, um es zu nennen. Sie haben spätestens jetzt das Gefühl, bei der Wohnungssuche Ihre Würde an der Eingangstür abgeben zu müssen? Dann suchen Sie erst mal eine Hebamme oder einen Kita-Platz in einer deutschen Großstadt!
14. Achten Sie darauf, dass die Unterlagen vollständig sind. Bei der Vonovia zum Beispiel gehören dazu die letzten drei Nettogehaltsnachweise, eine Kopie des Personalausweises, eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des vorigen Vermieters und gegebenenfalls ein Wohnberechtigungsschein des Jobcenters. Alle Dokumente sollten gut leserlich sein, zudem sollten Sie alle schnell verschicken können. Müssen Sie beispielsweise eine erwünschte Schufa-Auskunft erst beantragen und nachliefern, hat sich der Vermieter in der Zwischenzeit womöglich schon für eine andere Bewerberin entschieden. Daher empfiehlt es sich, die gängigen Unterlagen schon vor den ersten Besichtigungen zusammenzustellen.
15. Bleiben Sie hartnäckig. Auch wenn Sie eine Absage für die gewünschte Wohnung erhalten, bitten Sie die Maklerin oder den Mitarbeiter des Immobilienunternehmens darum, Sie in ihre Kartei aufzunehmen. Auch für Vermieter ist es von Vorteil, bei der nächsten frei werdenden Wohnung gleich einen passenden Interessenten zu kennen.