Immobilienwirtschaftsrecht bei Freshfields: "Wir legen wieder stark zu"

Was ist das Besondere am Immobilienwirtschaftsrecht?

Wir machen die umfassende Rechtsberatung, für die auch unsere Sozietät insgesamt steht. Aber die Besonderheit ist, dass wir uns mit einem speziellen Gegenstand befassen, nämlich Wohnimmobilien, gewerbliche Immobilien, Industrieanlagen und Spezial-Immobilien wie Hotels und Flughäfen. Diese besondere Warenklasse hat ganz eigene Regeln. Und einen eigenen Lebenszyklus, so dass wir den Immobilien, mit denen wir rechtlich zu tun haben, immer wieder begegnen: Manches bekannte Hotel habe ich jetzt schon drei- oder viermal mit Wertgewinn verkauft. Wenn wir die Verträge machen, wie zum Beispiel kürzlich für die Hamburger Hafencity, dann steht am Ende immer ein ganz konkretes Objekt, das physisch erlebbar ist - das ist das Besondere. Deswegen denke ich im Urlaub auch manchmal an die Arbeit - wenn ich an einer Immobilie vorbeikomme, an der ich mitgearbeitet habe.

Worauf müssen sich Einsteiger einstellen?

Der Vorteil für Einsteiger nach dem Examen ist: Man kann bei uns im Immobilienwirtschaftsrecht das, was man im Examen gelernt hat, sofort anwenden, weil man nicht so hoch spezialisiert ist. In unserem Rechtsgebiet sind wir sehr breit aufgestellt. Dadurch haben neue Kollegen sozusagen einen Blitz-Start, weil sie ihre auf der Uni erlernten Instrumentarien gleich nutzen können. Außerdem bekommen Einsteiger viel von den anderen Rechtsgebieten mit und müssen diese auch gut verstanden haben, sonst können sie die Fälle im Immobilienwirtschaftsrecht nicht gut bearbeiten.

Welche Rechtsgebiete sind das?

Man muss zum Beispiel die Bereitschaft mitbringen, Börsenübernahmen zu verstehen oder Steuerrecht. Wir vom Immobilienwirtschaftsrecht sind die Schnittstelle zu den anderen Rechtsgebieten. Wenn zum Beispiel ein Immobilien-Portfolio gekauft wird, müssen wir sehr viele andere Rechtsgebiete mit einbeziehen: Unsere Kollegen aus dem Kartellrecht, Markenrecht, Kapitalmarkt und aus dem Steuerrecht liefern das Spezialwissen, aber die Fäden laufen bei uns im Immobilienwirtschaftsrecht zusammen, weil wir die Immobilien-Spezialisten sind.

Wie laufen Mandate im Immobilienwirtschaftsrecht ab? Wie sieht Ihr Arbeitsalltag aus?

Unsere Mandanten kommen zu uns, wenn sie eine Immobilie kaufen, verkaufen, umstrukturieren, entwickeln oder refinanzieren möchten. Wir beraten sie dabei juristisch und kümmern uns um die rechtlichen Ausarbeitungen. Wenn der Mandant zum Beispiel ein großes Wohn-Portfolio kaufen möchte, steht Verschiedenes an: Wir verhandeln die Vertraulichkeitsvereinbarung und die Bedingungen der Due Diligence, also der Sorgfaltsprüfung: Welche vertraulichen Daten darf der Käufer sehen? Wir sehen die Mietverträge ein, die Planungsunterlagen, die Sanierungssatzungen, klären, ob es Asbestfälle gibt. Insgesamt ist wichtig, dass man sich alle Kostentreiber anguckt und auch Punkte wie Versicherung und Brandschutz klärt.

Wenn all das geklärt ist, gibt der Käufer ein Gebot ab und der Kaufvertrag wird verhandelt. Wir kümmern uns meist auch noch um eine kartellrechtliche Anmeldung, denn bei so großen Deals muss gewährleistet sein, dass kein Kartell entsteht. Gleichzeitig beraten wir den Käufer bei der Finanzierung. Der Käufer wird versuchen, einen hohen Teil an Fremdfinanzierung aufzunehmen, weil das billiger ist als Eigenkapital. Dann werden die Sicherheiten mit der Bank verhandelt. Bei dem Vertragswerk, das bei diesen einzelnen Schritten des Kaufs entsteht, müssen alle Teile wie ein Räderwerk ineinandergreifen, sonst habe ich als Anwalt einen Fehler gemacht. Auch nach dem Kauf bin ich noch weiter für meinen Mandanten tätig, wenn es um die Festigung der Sicherheiten geht.

Wer sind Ihre Kunden?

Unsere Mandanten kennen wir oft seit vielen Jahren. Es sind Private-Equity-Firmen, Banken, Versicherungen oder Aktiengesellschaften beziehungsweise GmbHs, die als Geschäftszweck Immobilienbestände halten. Unser Schwerpunkt liegt auf den Private-Equity-Firmen, weil die ein großes Anlage-Volumen haben und große Portfolien kaufen oder verkaufen.

Was war Ihr spannendstes Mandat?

Spannend sind immer Hotels, weil sie das Wirtschaftswachstum oder -Schrumpfen gut abbilden. Hotels haben einen hohen Fixkostenanteil: Miete und Personal müssen immer gezahlt werden, egal, wie hoch die Auslastung ist. Die Mindestauslastung eines Hotels muss zum Beispiel bei 50 bis 52 Prozent liegen, damit sich das Geschäft rentiert. Alles oberhalb dieser Größenordnung ist sofort weitgehend Reingewinn, weil die Fixkosten ja kaum steigen. Wer unter die Mindestauslastung fällt, gerät schnell in die roten Zahlen, und zwar heftig. Das Hotelgewerbe ist also ein sehr riskantes Geschäft und stark vom wechselhaften Kundengeschmack abhängig. Darauf stellen wir uns auch als Berater ein, sodass wir auch in spannenden insolvenznahen Fällen durch Schlauheit und gute Rechtskenntnis noch einiges retten können.

Wie erkenne ich, ob das Immobilienwirtschaftsrecht ein geeignetes Betätigungsfeld für mich wäre?

Ein Einsteiger kann bei uns seinen Wissens-Baukasten, den er in seiner umfassenden Ausbildung erworben hat, zu 80 Prozent gleich anwenden. Wem Gesetzesauslegung und Vertragsentwurf Spaß macht, kann sofort bei uns anfangen. Das des Weiteren erforderliche Spezialwissen zu den Märkten, das bekommt er bei uns beigebracht. Nach einigen Jahren kennt man dann einen großen Teil der Player auf dem Immobilienmarkt. Wenn man dann noch seine Kunden gut berät und sich im Markt gut auskennt, kann man sich eine Reputation aufbauen und wird bekannt. Nach sechs bis sieben Jahren entscheidet Freshfields dann über die Aufnahme in die Partnerschaft. Aber auch wer kein Partner wird, hat gute Chancen, entweder bei anderen, kleineren Kanzleien, die unsere Leute sehr gerne nehmen, oder bei Mandanten. Uns liegt viel daran, unsere Anwälte nicht nur gut auszubilden, sondern auch gut unterzubringen.

Was braucht man im Immobilienwirtschaftsrecht neben den rechtlichen Kenntnissen an persönlichen Qualitäten?

Ganz wichtig: Sie müssen gut zwischen verschiedenen Positionen wie zum Beispiel dem Bauherren und den Finanzinvestoren vermitteln können, sonst können Sie nicht richtig beraten. Ich versuche immer, eine Win-Win-Situation für beide Seiten herzustellen. Dabei muss ich auch kreativ sein, um die Differenzen zwischen den Marktbeteiligten auszugleichen. Das geht am besten, wenn ich mich in die möglichen Anliegen der anderen Partei hineinversetzen kann. Nur dann kann ich meinem Mandanten einen guten Rat geben, wie er die Situation lösen kann. 

Wie sind die Zukunftsaussichten im Immobilienwirtschaftsrecht?

In letzter Zeit haben wir in unserem Bereich wieder stark zugelegt und freuen uns über junge, hochqualifizierte Kollegen. Wir können sehr gute Angebote machen, auch weil wir zuvor wegen der allgemeinen Wirtschaftskrise etwas zurückstecken mussten. Deswegen wird Freshfields in der nächsten Zeit erhebliche Anstrengungen unternehmen, um junge Partner zu machen.

Kann man im Immobilienwirtschaftsrecht auch sein Referendariat absolvieren oder Praktikum machen?

Wir haben sehr gerne Referendare, denn so können wir uns gegenseitig am besten kennenlernen. Referendare verdienen bei uns sehr gut und arbeiten rasch tief in der Praxis. Auch ein Praktikum kann man bei uns machen, die Dauer ist individuell verhandelbar. Ein Praktikum trägt erfahrungsgemäß viel dazu bei, mögliche Berührungsängste vor der Arbeit in einer großen Sozietät auszuräumen. Unsere Praktikanten sehen, dass auch Anwälte nur mit Wasser kochen und dabei sehr kollegial zusammenarbeiten.